Yabancıların Kuzey Kıbrıs'ta Gayrimenkul Alımıyla İlgili Yeni Kurallar (2025)

🏠 Yabancıların Kuzey Kıbrıs'ta Gayrimenkul Alımıyla İlgili Yeni Kurallar (2025)

19/2025 Sayılı Yasa Gücünde Kararname ile Kuzey Kıbrıs'ta yabancıların taşınmaz mal edinimiyle ilgili mevzuat önemli ölçüde değişti. Yeni düzenleme, yatırım şartlarını kolaylaştırıyor, mülkiyet sınırlarını netleştiriyor ve vergi/izin süreçlerini yeniden tanımlıyor.

🔑 Temel Değişiklikler

Yabancı yatırım şartı 20 milyon €’dan 10 milyon €’ya düşürüldü
1338 m² arsa ve tek konut şartı devam ediyor
3300 m² ve tek konut kuralı da aynı şekilde geçerli
Yabancılar en fazla 3 daire satın alabilir
TC vatandaşları en fazla 6 daire alabilir
Site tarzı projelerde yabancılar 2 müstakil ev alabilir
TC vatandaşları 3 müstakil ev alabilir

Bakanlar Kurulu izni alındıktan sonra tapu devri 1 yıl içinde tamamlanmazsa izin iptal edilir. Taksitli satışlarda bu süre son taksit ödemesiyle başlar.

📅 Süreler ve Yükümlülükler

Satış vergileri izin tarihinden itibaren 75 iş günü içinde ödenmelidir (önceden 60 gündü)
Vergiler ödenmezse belediye ve elektrik hizmetleri verilmez
Mevcut projeler 2 yıl içinde onay almalıdır (plan onayı / inşaat ruhsatı)

🏗 Ortaklıklar ve Müteahhitlik

Türk kökenli kişiler, %51 KKTC vatandaşı ve %49 TC vatandaşı ortaklığı ile şirket kurabilir. Bu şirketlerin gayrimenkul alabilmesi için müteahhitlik belgesi ve Bakanlar Kurulu izni gerekir.

Yasal sınırın üzerinde taşınmaz edinilirse 10 yıllık kira tapusu verilecektir.

💰 Vergiler

Yabancılar için: %9
TC vatandaşları için: %6, %8, %9, %9, %9 (duruma göre)

📜 Tanımlar

Yabancı tüzel kişi: Tamamı veya kısmen yabancılara ait, yönetilen veya kontrol edilen şirketler
Yatırım: Turizm, eğitim, sağlık, bilişim vb. alanlarda en az 10 milyon €

🧱 İnşaat ve Tapu Devirleri

Yabancı alıcılar imar ve inşaat ruhsatını 2 yıl içinde almak zorundadır
Bağımsız tapu yoksa satıştan önce tüm izinler alınmalıdır
Yeni yasadan önce imzalanan sözleşmeler 36 ay içinde tapuya kayıt ettirilmelidir
Gecikme varsa en geç 34. ayda gerekçesi bildirilmelidir

📑 Cezalar ve Geçersiz Sözleşmeler

Sınır aşımı durumunda %1 vergi, bildirilmezse %3 ceza vergisi uygulanır
Gayri resmi vekil sözleşmeleri geçersizdir – noter tasdikli ve resmi kayıt şarttır

Yeni yasa Resmi Gazete’de yayımlandığı tarihten itibaren yürürlüğe girmiştir ve önceki 52/2008 ve 39/2024 sayılı yasaları geçersiz kılar.

💬 Bizim Değerlendirmemiz: Bu Yasalar Neden Değişti ve Piyasayı Nasıl Etkiler?

Yeni düzenlemeler, Kuzey Kıbrıs’ın uluslararası yatırımcılara daha fazla güven sunmayı ve emlak piyasasını daha sürdürülebilir bir şekilde geliştirmeyi hedeflediğini açıkça gösteriyor. Yatırım eşiğinin düşürülmesiyle birlikte daha fazla yabancı yatırımcı pazara dahil olabilecek. Aynı zamanda daha net izin süreçleri, tapu güvenliği ve vergi kuralları ile piyasada şeffaflık artacak.

Bu düzenlemelerin neden getirildiğini şöyle özetleyebiliriz: