Hukuk işleri

• Tahvil Kanunu: sözleşme kanunu oluşturmak için
• Medeni Kanun: mülk kanunu için, örneğin Arazi devri ve haciz
• Tapu Yasası: rehberlik tapu kaydı, kayıt prosedürü
• Tüketici Koruma Kanunu: serbest meslek sahibi gayrimenkuller için de geçerlidir.
• Mülkiyet Hukuku / Kooperatif Hukuku: ev mülkiyeti ve zaman mülkiyeti için geçerlidir
• Anıt Koruma Yasası: Bu, kültürel varlıkların korunmasına ilişkin daha fazla kısıtlamaya neden olabilir.

Türk kanunlarına göre, alım satım işlemlerinin yasal işlemleri sadece tapu siciline mahsustur. Noterler yetkili değil . Öte yandan, bir noter, satıcının belirli bir müşteriye satış yapma ve ödeme düzenlemelerini belirleme yükümlülüğünü sözleşmeye bağlayabilir. Bununla birlikte, taşınmazın fiili aktarımı her zaman Tapu Sicilinde gerçekleşir.

>>Dikkat << Satın alma bedelinin tamamının ya da satın alma bedeli üzerinden önemli ölçüde aşağı ödemelerin, tapu sicilinin önündeki fiili devir tesliminden önce yapılması yüksek bir risk altındadır. Satıcının sözleşmeyle mülkiyeti bir notere devretmeyi kabul etmesine rağmen, alıcı, halihazırda tamamen ödenmiş olan alım fiyatına rağmen, tapu sicilinde yasal işlem yapılmadan mülke sahip değildir. Bu nedenle, tapu siciline devredilmeden önce tam alım fiyatının yapılması tavsiye edilmez.

Tapu (= Tapu) kamuoyu inancına sahiptir. Bu, nesnelerin yalnızca Tapu'da karşılık gelen bir giriş olması durumunda ücretlendirildiği anlamına gelir. Aynısı mülkiyet için de geçerlidir - mal sahibi Tapu'da tam olarak listelenen gerçek veya tüzel kişidir.!

Yıllar boyunca önemli değişiklikler

7 Ocak 2006 tarihinde 26046 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 29.12.2005 tarih ve 5444 sayılı Kanun, Türkiye'deki gayrimenkul edinimini yabancı gerçek ve tüzel kişiler tarafından yeniden tahsis etmiştir.

2644 Sayılı Tapu Kanunu'nun 35. Maddesinin değiştirilmesiyle birlikte, yurtdışında ilgili ülke yasaları çerçevesinde kurulmuş olan tüzel kişiliğe sahip şirketler ile birlikte yabancı gerçek kişiler tarafından taşınmaz mal alımı yeni bir temelde yapılmıştır. Türkiye'de.

Buna göre, mütekabiliyete ve ilgili yasal kısıtlamalara uyulmasına tabi olan yabancı gerçek kişiler, bu amaçla nitelikli bir kalkınma planında veya yerel kalkınma planında kayıtlı olan bir işletme veya konut olarak kullanılmak üzere gayrimenkul edinebilirler.

2012 yılında yenilenen bir mevzuat değişikliği (6 Mayıs 2012 tarihinde, 18 Mayıs 2012 tarihinde 28296 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Kanun Hükmünde Kararname Kanununda belirtilen 3530 sayılı Kanun), daha fazla yardım sağlamıştır. Örneğin, ör. Almanya da dahil olmak üzere bir ülke listesi için karşılıklılık ilkesi bırakılmıştır. Ayrıca, yabancılar tarafından satın alınan alan 30 hektara yükselmiştir. Ayrıntılar için aşağıya bakın.

Kısıtlamalar

Türkiye'de yabancı gerçek kişiler tarafından edinilen toplam gayrimenkul alanı 30 hektarı (300.000 metrekare) aşamaz. Bakanlar Kurulunun haklı talebi üzerine, bu alan 60 hektara kadar uzatılabilir.

Miras yoluyla devleti Türkiye ile karşılıklı olan vatandaşlara devredilen mallar için bu kısıtlamalar geçerli değildir. Karşılıklılık, diğer devletin de benzer bir hüküm yapmış olduğu anlamına gelir. Yukarıda belirtilen karşılıklılık ilkesinin kaldırılması nedeniyle, bu kısıtlama artık Almanya için geçerli değildir..

Yurtdışında menşei ülkelerinin kanunları uyarınca kurulmuş tüzel kişiliğe sahip şirketler özel yasal hükümlere uygun olarak gayrimenkul edinebilirler.

Sınırlandırılmış ve güvenlik bölgelerinde daha başka kısıtlamalar uygulanır.

>>Dikkat << Bu, bir mülkün bir yabancıya devralma kapsamına girmesi durumunda da geçerlidir. Bu farklı milletten çiftler için önemli olabilir. Ayrıca, Alanya da dahil olmak üzere turistik köyler de dahil olmak üzere turistik bölgelerde bulunan kırsal alanlar için istisnalar vardır.

Köy sınırları dışında, yeni yasaya göre, bölge topraklarının binde en fazla beşi yabancılara satılabilir. Alan ya da turizm bölgesinin nasıl tanımlanacağı hâlâ net değil. İşte bekleyecek başka hükümler ve kararlar.

Daireler için bu büyük bir rol oynamamaktadır, çünkü birkaç daire sadece bir kez yabancı olarak satılsa bile, arazi alanı sayılmaktadır.

Maliyetler ve vergiler

Asıl işlem, Tapu Sicilinde ilgili kişi tarafından veya noter tasdikli vekaleten bir temsilci tarafından yapılmalıdır. Mülkiyeti devrederken, alıcılar ve satıcılar mülkiyet değerinin % 0,015'ini tapu sicil ücreti olarak öderler (aksi kararlaştırılmadıkça). Ayrıca, mülk değerinin % 3'ü bir emlak transfer vergisidir.

Digression- Almanya'da, arazi transfer vergisi 2006 yılına kadar ülke genelinde % 3,5 olarak gerçekleşti. 2007'den bu yana, ülkeye özgü vergi oranlarının, örneğin; Land Berlin, arazi transfer vergisini kullandı ve vergi matrahının% 4,5'ine çıkardı. Türkiye'ye Dön - Tapu siciline, yaklaşık 50 milyon avroluk yabancılara satılması öngörülen tercümanlar için yaklaşık 50 avroluk işlem ücreti uygulanmaktadır.

Kendinizi geliştirirseniz öneminiz de 'Iskan' olur. Iskan ile müşteri yaşam alanının varlığını ilan eder. İskan olmadan elektrik, su ve telefon temin edilemez, çünkü resmen yaşanabilir gayrimenkuller yoktur. Zaten inşa edilmiş bir mülk satın alırken, Iskan genellikle olması gerektiği gibi göz ardı edilebilir.

Bundan dolayı, tam bir genel bakış olmadan gözlenecek düzenlemelerin karmaşık ve kapsamlı olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle, satın alma işleminden önce ve satın alma sırasında uzman tavsiyesi alın.

II.Bölüm

Edinme ve devralma

Gayrimenkul, sözleşme yükümlülükleri (satın alma veya bağış), olağan ve olağanüstü ikamet, bağlantı ve ödenek ve son olarak miras yoluyla mülkiyet devri yoluyla elde edilir.

Satın alma genellikle Türk kanunlarına tabidir. Örneğin, bir mülkün Alman hukukuna uygun olarak belirlenmesi mümkün değildir. Bu aynı zamanda miras için de geçerlidir. Alman vatandaşları için, Türkiye Almanya, çifte vergilendirme anlaşmasında çifte vergilendirmeyi önleme ayrıntıları düzenlenmiştir.

Arazi mülkiyeti alımı, tapu siciline yeni malikerenin tescili ile yapılır - sırayla, tapu sicil memurunun huzurunda yapılacak ve üzerinde bir tapu (resmî senet) çıkarılan karşılıklı taahhütler esas alınarak kayıt yapılır. .

Bu belge asıl satın alma sözleşmesini oluşturur. Satın alma işlemi tamamlandıktan sonra, Tapu mülk için teslim edilecektir. Bu belge yasal olarak bir mülkiyet kanıtı olarak geçerlidir.

Miras durumunda geçerli bir miras belgesi gereklidir. Genel olarak, mülkiyet haklarının sınırlandırılmadan kullanılmasını önleyen belirli yasal veya fiili koşullar, tapu sicilinde ayrı bir sütunda belirtilmektedir (örneğin, anıtın korunmasına ilişkin hükümler).

Arsa satışı vaadi

Türk geliştiricilerin yabancı alıcılarla imzaladığı birçok sözleşme, inşaat sözleşmesi ve arazi satış vaadi karışımıdır. Ancak, bu geçerli bir satın alma değil. Çünkü gerçek arsa satış vaadi (gayrimenkul satis vaadi) yalnızca noter tasdikli olan ve birlikte ya da tapu siciline temsilcilerle birlikte gitme zorunluluğu içeren bir ön sözleşmedir ve ardından fiili satış sözleşmesini tamamlar.

Bununla birlikte, müşteri bunu genellikle fark etmez, çünkü geliştirici genellikle yetkili temsilci olarak da atanabilir.

>>Dikkat <<Bununla birlikte, her şeyden önce, satış vaadi, satıcının mülkü başka bir yere devretmesi için yeterli bir engel teşkil etmez. Bu nedenle, başlangıçta satın alma fiyatının % 50'sini ücretlendirmenin yaygın olarak uygulanması alıcının göz ardı edilmemesi gereken bir risk oluşturmaktadır.

Belli bir güvenlik, tapu siciline rezervasyon yaptırarak (Sırp) - bu prosedür, yabancının Türkiye'de mülk edinip edinemeyeceği veya engellere karşı çıkıp çıkamayacağı sorusunu netleştirebilir.

Rezervasyon, daha önce çözülmemiş bir üçüncü tarafça devralınmasını engellemese de, devir talebine şimdi yol açmaktadır.

Gayrimenkul Alım Anlaşması

Tapu alım sözleşmesi (gayrimenkul satis sözlesmesi), noterden önce değil, tapu sicilinden önce halka arz edilmiş bir tapu (resmi senet) tarafından kapatılır.

Bu, bir Alman noterinden önce yapılan arazi alım sözleşmelerinin herhangi bir etkisinin olmadığı ancak en azından satış vaadi olarak yorumlanabileceği anlamına gelir. Reddedilmesi muhtemel nedenler, tapu tarafından satın alma senedinin kurulmasından önce incelenir.

İnşaat sözleşmesi

Tatil alanında emlak mülkiyeti, evin halihazırda anahtar teslimi olmaması durumunda, müteahhit veya satıcıyı sağlamak zorunda olan inşaat işleri (inşaat sözlesmesi) sözleşmesinde yapılan inşaat sözleşmesinde - özel bir sözleşme gerektirmez.

İnşaatın bireysel aşamaları için zaman sınırlarına ek olarak, sözleşme cezaları da içerebilir, inşaat işlerinin somutlaştırılması, genellikle alıcının sonuçta yeterince belirtilmeyen bir inşaat listesi vasıtasıyla gerçekleştirilir. genellikle orijinal olmayan 'özel hizmetler' için şaşırtıcı ek taleplerle karşılaşılmaktadır.

Şimdiye kadar, alıcının kendi ülkesindeki yasaları Türk vatandaşlarına eşit haklar verdiyse, yabancılar tarafından toprak alımı mümkün olmuştur. Karşılıklılık ilkesi, uluslararası yasal ilişkilerde belirlenir ve sıklıkla kullanılır. 18.05.2012 (6302 sayılı Kanun, 28296 Sayılı 28296 sayılı Resmi Gazete) Tapu Yasası’nın değiştirilmesiyle birlikte, Almanya da dahil olmak üzere bir ülke listesi için karşılıklılık şartı ortadan kalkmıştır!

Daha önce de belirtildiği gibi, 30 hektarlık bir alanın satın alınması mümkündür. Bakanlar Kurulunun uygun bir kararı varsa ek alanlar (en fazla 60 hektar) satın alınabilir.

Kat mal edinimi

Tatil amaçlı gayrimenkul alanında, sözde en yaygın mülk edinme şekli kat mülkiyeti yasasına dayanmaktadır.

Bu mülkiyet şekli, Almanya'daki konut mülküne benzer. Biri, önceden belirlenmiş ölçütlerle belirlenen tüm binanın ortak mülkiyet payını elde eder - bu aynı zamanda bir tatil köyü olabilir - alıcı belirli bir konut birimi alır ve tapuda buna uygun bir giriş yapılır.

Kat mülkiyeti yalnızca bir binanın tamamlanmasıyla ortaya çıkar. Bundan önce sadece bir çeşit beklenti var (kat irtifaki).

Payın büyüklüğü, yaşam alanı ve diğer kullanımların ve hizmetlerin kapsamı gibi çeşitli faktörlere bağlıdır. Bunu genellikle alış fiyatının hesaplanması izler.

Satın alma fiyatının bir kısmı, müşterinin satın alma gücüne de bağlı olabilir, çünkü ilgili mülkiyet faizi tapuda belirlenir ve ancak daha sonra, örneğin daha fazla inşaat önlemleri nedeniyle, konut birimleri eklendiğinde değişebilir.

Kat irtifaki, toprak sahibi veya toprak sahipleri topluluğu tarafından elde edilen bir tapu bölünme beyannamesi ile oluşturulmuştur.

Bu süreç, genellikle bu tür arsa veya arsa paylarının satışa sunulması halinde pratikte tamamlanmıştır. Hisseler gerçek toprağa benzer şekilde devredilmiştir. Sonunda, yapının tamamlanmasından sonra, gerçek ortak mülkiyet (kat mülkiyeti) ortaya çıkar - istek üzerine tekrar.

"Kat Irtifaki" bile ipotek edilebilir.

Zaman mülkiyeti kazanılması

İkametgahınızı yılda yalnızca bir kez belli bir süre kullanırsanız, zaman mülkiyeti yapısını kullanabilirsiniz. Satın alma şartları ve koşulları bir mülkün mülkiyeti kurallarına benzer ve bu nedenle aynı yasa tarafından yönetilir.

Ancak, mülkiyet hakları, iki haftadan az olmamak üzere, tapuda girilen süreye atıfta bulunur. Bu mülkiyet şekli rehin verilebilir veya ipotek edilebilir.

Zaman mülkiyeti, karşılaştırılabilir mülkiyet haklarının ortaya çıkmadığı zaman paylaşım modeliyle karıştırılmamalıdır, bunun yerine genellikle belirli bir mülke bağlı olmayan borç talepleridir.