Kuzey Kıbrıs Emlak Alım Kanunu

1. Kuzey Kıbrıs'ta Mülk Satın Alan Yabancılar için Başlangıç Koşulları

1. Kişisel Satın Alma Limiti

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti (KKTC) yasalarına göre, Yabancı bir birey, arsa üzerinde bir bina varsa, tipik olarak bir bağımsız konut birimi veya 3,5 donuma kadar (yaklaşık 4.683 m2) arazi satın alabilir. Arazi boşsa, izin verilen maksimum satın alma 1 donumdur (yaklaşık 1.338 m2).

Daha geniş bir arazi alanı veya birden fazla mülk edinmek genellikle özel izinler gerektirir veya yerel olarak kayıtlı bir şirket aracılığıyla devam eder.

2. Proje Durumu ve İnşaat Ruhsatı

Son düzenlemeler yabancıları kat irtifakı (kat irtifakı) statüsünü tesis etmiş veya en azından resmi yapı ruhsatı / proje onayları dosyada (bazen “planlama başvurusu” olarak anılır) bulunan projelerde satın almaya teşvik etmektedir.

Uygulamada, birçok proje hala “plan dışı” satmaktadır; bu, projenin yalnızca yetkililere sunulan ön belgelere sahip olabileceği anlamına gelir. Bununla birlikte, proje onayının bulunmadığı tamamen kayıtsız arazi parselleri, özellikle daha sonra Satın Alma izni (PTP) almak için daha yüksek yasal riskler taşır.

3. Durum Tespiti ve Hukuki Yardım

tapu türünü (örneğin, Türkçe tapu, takas tapu veya tahsis tapu), mülkte ipotek veya haciz olup olmadığını ve fiyatın karşılaştırılabilir değere uygun olup olmadığını doğrulamalısınız. aynı bölgedeki mülkler.

satış sözleşmesini incelemek veya hazırlamak, gerekli tüm vergi ve harçların zamanında ödenmesini sağlamak, ve tescil ve PTP başvurusunu yönetmek için uzman bir emlak acentesi ile çalışmanız ve yerel bir KKTC avukatına danışmanız şiddetle tavsiye edilir süreç.

2. Satış Sözleşmesi ve Kayıt İşlemi

1. Satış Sözleşmesi İmzalama

alıcı ile satıcı arasında bir sözleşme düzenlenir. Açıkça belirtmelidir mülk bilgileri, fiyat, ödeme planı, teslim tarihi, ve diğer yükümlülükler veya cezalar.

2. Damga Vergisi ve Sözleşme Kaydı

Damga vergisi tipik olarak Sözleşme değerinin% 0,5'idir ve genel uygulamaya göre, içinde ödenmesi gerekir imza tarihinden itibaren 21 gün. Uygulamada, bazı durumlarda daha fazla kazanmak için imzalama tarihi belirtilmemiş bırakılır 21 günlük süre ile ilgili esneklik. Damga vergisi genellikle sözleşme değerinin %0,5'idir ve genel olarak uygulama, imzalama tarihinden itibaren 21 gün içinde ödenmelidir. Uygulamada, imzalama tarihi bazen belirtilmemiş olarak bırakılır 21 günlük süre ile ilgili daha fazla esneklik sağlamak için (yasal olarak buna izin verilmez!).

Sözleşme kaydı için vergi vergisi başka bir %6dır, bu nedenle çoğu durumda damga ve vergi vergisi birleştirilir tutar % 6,5'tir.

Sözleşme daha sonra yasal olarak belirtilen süre içinde Tapu Siciline (Tapu Dairesi) kaydedilmelidir (yasaya göre 21 gün , pratikte genellikle 75 güne kadar olarak belirtilir).

Gerçekte, Vergi Dairesi, kayıt 21 gün 'den sonra gerçekleşirse, yine de daha yüksek ücretler veya cezalar uygular, fazladan bir %1 ceza ekleyerek toplam damga vergisi %1,5'e yükseltilir.

Bu cezalardan kaçınmak ve sözleşmenin geçerliliğini sağlamak için, çoğu avukat ve alıcı öncelik verecektir kaydın imzalandığı tarihten sonra 21 gün içinde tamamlanması.

3. Kayıtsız Sözleşmeler

KKTC hukukunda kayıtlı olmayan bir sözleşme, anlaşmazlık durumunda geçersiz olarak kabul edilebilir ve alıcı mülkiyet iddialarıyla ilgili korumaları kaybedebilir.

Yeni kurallar sözleşme kaydını zorunlu kılar, bu nedenle bu adımı atlamak gelecekte bir tapu alma hakkınızı tehlikeye atabilir.

Bu yönetmelikle ilgili ayrıntılı bir değerlendirme için lütfen bize ulaşın.

3. Satın Alma İzni (PTP) – Kabin Onayı

1. PTP nedir?

KKTC'de, yabancı uyrukluların 'dan Satın almak için iznine ihtiyacı vardır. Bakanlar Kurulu (veya yetkilendirilmiş bir makam) bir tapu devrini sonuçlandırmak için.

Bu aslında bir güvenlik temizleme işlemidir satın alınan mülkün herhangi bir risk (örneğin, yakın askeri bölgeler).

2. Ne zaman Uygulanmalı

Yasal olarak, yabancılar mülkü satın aldıktan sonra PTP “immediately” başvurusunda bulunmalıdır. Pratik olarak, mülk hala yapım aşamasındaysa ve gerekli onaylardan yoksunsa (örneğin, inşaat ruhsatı, site planları ), başvuru gecikebilir.

PTP için sözleşmesinin önce damgalanıp kaydedilmesine gerek kalmadan başvuramazsınız (lütfen yukarıdaki ayrıntılı işlem açıklamasına bakın).

Resmi bir kesme tarihi olmamasına rağmen, yasa bir “makul süre." Çok erken başvurursanız, proje eksik olduğunda veya hayati evraklar eksik olduğunda, yetkililer başvuruyu reddedebilir veya beklemeye alabilir.

3. PTP Ücretleri ve Zamanlaması

PTP uygulaması belirli ücretlerin ödenmesini içerir — son zamanlarda 22.000–23.000 TL civarında (Mart 2025 itibariyle), ancak bu miktar zamanla değişebilir.

Onay süresi, başvuru sahibine bağlı olarak 6 ay ile 1-2 yıl arasında değişebilir. uyruk, belgelerin eksiksizliği ve idari iş yükü.

Yine de, PTP'ı almadan önce bile, bir alıcı - mülk tamamlanırsa - "kullan" damgalı ve tescilli satış sözleşmesini göstererek mülkü.

4. PTP Onayından Sonra

PTP verildikten sonra, genellikle ödeme yapmak için 60 günlük bir pencere bulunur. kalan vergiler (ör. transfer ücreti, varsa KDV) ve tapu devri alıcının adına.

Mülk henüz tamamlanmamışsa ve tapu henüz mevcut değilse, uygulamada alıcıya, tapu devri için müsait hale gelene kadar beklemesi için gerekli süre verilir.

4. Tapu Devir ve Vergilendirme

1. Tapu Devir Ücreti

A %6 tapu devir ücreti standarttır. Türk vatandaşları için, bir kerelik “discount” kullanmak için bir seçenek (ilk kez aktarımlar için) vardır., bunu % 3 değerine düşürmek.

2. Katma Değer Vergisi (KDV)

yeni bir mülk satın alıyorsanız (ilk elden satın alma), ödemeniz gerekebilir Mülkte%5 KDV.

Genellikle son başlık aktarımında toplanır, KDV daha önce de gerekli olabilir, sözleşme koşullarına veya geliştiricinin uygulamalarına bağlı olarak.

3. Diğer Ücretler

Çevirmen ve noterlik ücretleri, konsolosluk sertifikaları yabancı belgeler ve belediye ücretleri ek maliyetler ekleyebilir.

Tamamlanmadan önce site hizmet ücretlerini de ödeyebilirsiniz, altyapı ücretleri vb.

5. Yeni Yasa ve Pratik Çelişkiler

1. Bölünmemiş Arazi Üzerindeki Kısıtlamalar

Yasa, yabancıların doğrudan bölünmemiş toprak paylarına sahip olamayacağını belirtir (yani, “hisseli arazi”). Ancak, arazi resmi olarak onaylanmış veya yarı onaylanmış bir arazinin parçasıysa bina veya proje, uygulamada Tapu Sicili yine de satış sözleşmesine izin verebilir kayıt olmak için.

Bu nedenle, belirtilen mevzuat ile gerçek dünya uygulaması arasında bir boşluk vardır.

2. Tapu ve Vergi Dairesi Zaman Dilimleri

75 gün bazen sözleşme kaydı için başvurulurken, Vergi Dairesi, 21 gün sonrasında yapılırsa ceza uygular. Bu tutarsızlık kafa karışıklığı yaratabilir.

Bu nedenle çoğu taraf, ilk 21 gün içinde her şeyi sonuçlandırmaya çalışır para cezalarını önlemek için.

3. İnşaat izinleri ve Proje Onayları için Gereklilik

Yasal olarak, bir projenin en az bir “planlama iznine" sahip olması gerekir veya yabancılara birim satmak için “yapı ruhsatı”.

Uygulamada, birçok proje için, ilk mimari çizimler ve bir planlama başvurusu, Tapu Sicilinde bir proje dosyası açmak üzere gönderilir, böylece sözleşme kaydı sağlanmış olur.

Actual PTP onayı, ancak genellikle projenin ilerlemesini gerektirir aksi takdirde, PTP reddedilebilir veya durdurulabilir. PTP pratikte oldukça zaman aldığından, bu yapım aşamasında olan proje bu süre içinde ilerliyorsa alıcı.

6. Satın Alma Sürecinin Adım Adım Özeti

• Pazar Araştırması
• Bir Ajans Kiralayın Profesyonel bir ajans ideal olarak tüm pazar hakkında bilgi sahibidir, belirli projelerden tamamen bağımsız çalışır ve bir mülkün değerini doğru bir şekilde değerlendirebilir.

• Bir Avukat Araştırın ve İşe Alın

  Bir mülkün ve/veya projenin hukuki durumunu araştırmak ve acentenin verilerini iki kez kontrol etmek için deneyimli bir KKTC avukatı seçin.

• Satış Sözleşmesini imzalayın

  Şartları kesinleştirin: fiyat, ödeme planı, devir tarihi, cezalar vb.

• Vergi ve Damga Vergisi ve Tescil (21 Günlük Kural)

  %0,5 damga vergisi ve %6 vergi vergisini derhal ödeyin.

  Gecikme ücretlerinden kaçınmak için sözleşmeyi Tapu Siciline 21 gün içinde kaydedin.

• İnşaat ve Proje Belgeleri
  Vergi ve damga vergisi ile kdv'nin hesaplanmasına esas olanın Tapu Müdürlüğü tarafından ilgili mülk için yapılan değerleme olduğunu bilmek önemlidir. Bu değerleme genellikle mülkün piyasa değerinden biraz daha düşüktür.

  yapı ruhsatlarını kontrol edin, projenin Tapu Siciline uygun şekilde dosyalandığını onaylayın ve projenin gerekli tüm belgelere sahip olduğundan emin olun.

• Satın Alma izni (PTP) Uygulaması

  Sözleşme kaydından sonra, PTP başvurunuzu bir “makul” zaman dilimi içinde dosyalayın.

  İlgili ücretleri ödeyin (yakl. 22.000-23.000 TL son zamanlarda) ve tüm destekleyici belgeleri sağlayın. Onay için 6-24 aya kadar bekleyin.

• Onay Sonrası

  PTP verildikten sonra, kalan vergileri ödeyin (transfer ücretleri, KDV vb.) yaklaşık 60 gün içinde .

  tapu devir işlemini adınıza sonlandırın.

7. Sonuç

• Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın almak birkaç önemli adımı içerir: sözleşme kaydı, PTP başvurusu ve tapu devri.
• Düzenlemeler değişiyor ve yasa ile fiili uygulama arasında bilinen tutarsızlıklar var - özellikle 21 günlük ve 75 günlük zaman dilimi , gecikmiş kayıt cezaları ve bölünmemiş arazi hisselerinin satışı.
• Plan dışı projeler, inşaat izinleri veya onayları henüz mevcut değilse ekstra risk taşıyabilir ve bu da PTP uygulamasını geciktirebilir veya tehlikeye atabilir.
• Maliyetlerle ilgili olarak, şunlara hazırlanın:
  • Sözleşme kaydında %6 vergi vergisi
  • %0,5 damga vergisi
  • Geç kayıt için olası aylık cezalar (lütfen yukarıya bakın 21'e karşı 75 günlük süre)
  • Yeni yapılarda %5 KDV
  • Tapu devrinde %6 vergi vergisi
  • çevirmen/noter için ek ücretler

Hızlı ipuçları

• Sözleşmeyi Derhal Kaydedin: Damga vergisi ödeyin ve haklarınızı güvence altına almak için Tapu Siciline kaydolun.
• Proje Onaylarını Kontrol Edin: Projenin planlama izninin veya inşaat izninin alındığını veya devam ettiğini doğrulayın.
• ptp'ye başvur: Proje yeterli belgeye sahip olduğunda, gecikmeden bir PTP başvurusu gönderin.
• Transfer Maliyetleri için Bütçe: Transfer ücretlerini, KDV'yi ve diğer maliyetleri finansal planınıza dahil edin.
• Güncel Kalın: Yasalar değişebilir. Özel durumunuz için her zaman resmi onay ve yasal tavsiyeye güvenin.

Yabancılar, bu adımları izleyerek ve haberdar kalarak Kuzey Kıbrıs'ın mülk satın alma prosedürlerinde daha güvenli ve minimum riskle gezinebilirler.

Whatsapp'ta bizimle sohbet edin
📧 Bize e-posta gönderin