Türk yatırım yoluyla vatandaşlık programının — 2018’de giriş eşiğinin 1.000.000 $’dan 250.000 $’a indirilmesi ve daha sonra 400.000 $’da belirlenmesinin — uluslararası gayrimenkul yatırımcıları arasında kalıcı bir talep yarattığı biliniyor. Ancak nüans şu: oturum statüsü ile yatırımın niteliği aynı değildir; bir mülk vatandaşlık amaçları için gayet yeterli olabilirken finansal varlık olarak zayıf olabilir. Mikrolokasyonların sokaktan sokağa değiştiği İstanbul’da, satın alma disiplininiz yatırımın dayanıklı mı kırılgan mı olacağını belirler. Aşağıdaki çerçeve pazarlama vaatlerine veya genellemelere yaslanmaz; girişteki fiyatı, elde tutma süresindeki geliri ve sonda çıkışı nasıl değerlendireceğinizi gösterir — birlikte proforma’nızın gerçekleşmiş kâra dönüşüp dönüşmeyeceğine karar veren üç kaldıraç.
Sağlam bir İstanbul yatırımının üç sütunu
İstanbul Yatırım Oyun Kitabı
1) Piyasanın altında satın almak: Özkaynak satın alma anında yaratılır
Yatırımcılar çoğu zaman satın alma sonrası değer artışına odaklanır. Oysa İstanbul’da en güvenilir alfa kaynağı, kanıtlanabilir karşılaştırmalara (emsallere) göre satın alma iskontosudur. Sinyali gürültüden ayıran bir comp seti kurun: aynı mikrolokasyon (sadece aynı ilçe değil), benzer bina yaşı ve standardı, karşılaştırılabilir kat/cephe ve toplu taşıma, okul ve perakendeye eşdeğer erişim. Her bir emsali temiz bir metrekare fiyatına indirip, (çatı terasları, sıra dışı tadilat kalitesi, zorunlu satışlar gibi) aykırı örnekleri dışlayın. Amaç tek bir “sihirli” sayı değil, savunulabilir bir değer bandı türetmektir. Bu bandın alt sınırına veya altına doğru pazarlık yapın; kapanış fiyatınız ile bandın orta noktası arasındaki fark, yerleşik özkaynağınızdır ve volatiliteye karşı ilk savunmanızdır.
Değerin altında satın almak zaman içinde bileşik ikinci dereceden faydalar sağlar. Birincisi brütten nete dönüşümü iyileştirir; çünkü aidat, bakım ve boşluk nominal para biriminde ödenirken, kiranız yasal endeksleme ile artar; daha düşük mali baz, bu sabit sürtünmelerin etkin getiriden aldığı payı küçültür. İkincisi, çıkış opsiyonelliğinizi artırır. Piyasa yumuşarsa, fiyatı hızlıca ayarlayıp sermayenizi koruyabilirsiniz. Piyasa güçlenirse, hem gelir hem sermaye kazancı disiplinli mali baza bağlı olduğundan getiriniz büyür. Pratikte %3–5 iskonto anlamlıdır; %8–12 dönüştürücüdür — yeter ki kalite ve likiditeyi, sonra likit çıkamayan bir “indirim” kazanmak uğruna feda etmeyin.
Pratik comp kontrol listesi: Mikrolokasyon eşitliği, bina yaşı/standart eşitliği, kat/cephe eşleşmesi, toplu taşıma/okul/perakendeye benzer erişim, ₺/m² veya $/m²’ye normalize, aykırı değerleri çıkar (çatı katları, sıra dışı tadilatlar, zorunlu satışlar).
Hedef: %8–12 iskonto
İstanbul Yatırım Oyun Kitabı
2) İstikrarlı gelir akışını güvenceye almak: Brüt getiriden net nakit akışına
Prospektteki rakamlar çoğu zaman brüttür ve pratik sürtünmeleri görmezden gelir. Piyasa kirasını muhafazakâr biçimde, aktif ilanlar ve mümkünse benzer birimler için yakın zamanda imzalanmış kontratlarla destekleyin. İstanbul’un ortalama brüt getirisi çoğu zaman %5 civarındadır; bu, disiplinli satın alma ve birimlerin geniş kiracı kitlesine hitap etmesi halinde aşılabilecek bir tabandır. Sonrasında brüt kirayı, tekrarlayan kalemleri düşerek NOI’ye çevirin: aidat/servis bedelleri, rutin bakım, varsa ev sahibi tarafından ödenen yan giderler, yönetim ücreti ve mantıklı bir boşluk/devir payı. Esas olan maliyete göre efektif getiridir — toplam iktisap maliyetinize (vergiler ve kapanış masrafları dâhil) bölünmüş NOI.
İstanbul’a özgü bir nüans, mevcut tavan ve mevzuata tabi kira endekslemesidir. İlk günde fahiş fiyatlama — kiraya veriliş süresini uzatır ve erken yeniden pazarlık davet eder — yerine, başlangıç kirasını piyasa temizleme seviyesine koyup endekslemenin işini yapmasına izin verin. Doğru alan ve proaktif yöneten yatırımcılar, başlangıçtaki ~%5–6 brütün %6–6,5’e yükseldiğini ve üçüncü-dördüncü yılda tarihi maliyete göre %7–8 efektif getiriye evrildiğini görür; kira rulosu artarken mali baz sabit kalır. Bu “payda etkisi” finans mühendisliği değildir; disiplini bir satın alma fiyatı üzerinde mütevazı yıllık ayarlamaların bileşik etkisidir.
Hızlı kılavuz: gerçek kira verisiyle başlayın; aidat, bakım, yan giderler, yönetim ve boşluğu düşüp NOI’yi bulun; NOI’yi toplam iktisap maliyetine bölerek gerçek maliyete göre getiriyi hesaplayın.
Hedef: %6–8 efektif getiri
İstanbul Yatırım Oyun Kitabı
3) Gerçek bir çıkış stratejisi tasarlamak: Likidite yerel alıcıda yaşar
Kâr bir tablo hücresi değildir; satıştan sonra cebinizde kalan nakittir. İstanbul’da işlemlerin ezici çoğunluğu yerel alıcılar arasında gerçekleşir; yani satılabilir bir varlık için tasarım brifi, uluslararası yatırımcının hoşuna giden değil, yerel alıcı havuzunun aktif olarak seçtiği şeydir. Bu tercih seti ne gizemlidir ne de keyfi: gerçek yaşam alanı sunan pratik planlar, tam boy mobilyayı alan yatak odaları, şov evi kırılganlığı yerine dayanıklı mutfak ve banyo yüzeyleri ve metro/Metrobüs ile ana arterlere bağlantı. Okullar, sağlık ve günlük perakendenin kısa yarıçapta olduğu mahalleler hızlı el değiştirir; makul aidat ve ehil yönetim, mal sahipleri ile kiracıları uyumlu tutar. 3–5 yıl sonra muhtemel alıcı profilinizi tarif edebiliyor ve biriminizin özellikleri bu profile denk düşüyorsa, inandırıcı bir çıkış stratejisinin iskeletine sahipsiniz.
Yerli alıcı için tasarlayın
- Pratik planlar; gerçek oturma/yemek alanı
- Tam mobilyayı alabilen yatak odaları
- Dayanıklı, bakımı kolay yüzeyler
- Makul aidat & sağlam yönetim
Konum & Ulaşım
- Metro/Metrobüs’e veya ana arterlere yürüme erişimi
- Yakında okullar, klinikler ve günlük perakende
- Güvenli, iyi yönetilen sokaklar ve bloklar
- “Marka” abartısından önce mikrolokasyon likiditesi
Çıkış kontrol listesi: 3–5 yıl içinde en olası alıcınız kim? Biriminizin planı, malzeme kalitesi, aidatı ve ulaşımı bu profile net biçimde uyuyor mu? Evetse, gerçek likiditesi olan satılabilir bir varlığa sahipsiniz.
“%30 kâr ettiğinizi düşünebilirsiniz, ama mülkü satamazsanız bunlar sadece kâğıt üzerindeki rakamlardır.”
Çıkış stratejisini değerlendirmeye (underwriting) çevirmek
Bir çıkış, elde tutma sürenizin sonunda başlayan bir düşünce değildir; bugünden ne alacağınızı şekillendirmesi gereken bir şimdiki zaman kısıtıdır. Hedef mikrolokasyonunuzda piyasada kalma günlerini strese tabi tutarak başlayın: Karşılaştırılabilir birimlerin işlem görmesi ne kadar sürüyor ve hangi tavizler (fiyat, dâhil cihazlar, küçük tazeleme) tipik? İki çıkış senaryosu modelleyin: nitelikli stok için ~%7 yıllık sermaye artışı içeren bir baz senaryo ve değerlerin yatay seyrettiği hatta hafif geri çekildiği bir yumuşak senaryo. Satın alma iskontonuz ve kira performansınız, yumuşak senaryoda bile kabul edilebilir bir IRR üretmeli. Son olarak boru hattını tarayın: planlanan çıkışınızdan önce 1–2 km yarıçap içinde ruhsat ve pazarlaması yapılan yeni projeler. Varlığınız gelecekteki yeni arzla bire bir rekabet edecekse, ya daha derin iskonto ile alın ya da yeniden satışı ayrıştıracak ölçüde farklılaşmış bir spes/konum seçin.
Çıkış hazırlığı, ertelemeyi sevdiğimiz ama geç yapıldığında pahalıya mal olan mikro icra detaylarına da temas eder. Koridor kaybını minimize eden ve özel marangozluk gerektirmeden mobilya yerleşimini destekleyen planları tercih edin; yönlenme ve doğramayı cezalandırıcı ısı kazancı olmadan doğal ışık alan şekilde önceliklendirin; birimler arasında ve şaftlarda sesi ileten akustiği doğrulayın. Bunlar lüks değil — iki “benzer” dairenin izleme→teklif dönüşümlerinin neden bu kadar farklı olduğunun görünmez nedenleridir. Satış zamanı geldiğinde, tipik yerel hane için “doğru çalışan” birim önce satılır ve fiyatını korur.
Kira “garantisi” yanılgısı: Getiri kılığına girmiş fiyatlama sorunu
3–5 yıl için %6–10 “garantili” kira vadeden paketler sınır ötesi yatırımcılara güven verici gelebilir; ancak çoğunun mekanizması operasyonel mükemmeliyet değil, satış noktasında fiyat şişirmesidir. Aritmetik serttir: Bir birimin gerçek piyasa değeri 70 iken yabancıya 100’den satılıyorsa, üç yıl boyunca her yıl %10 “garanti” rahatça 30’a ulaşır — yani fazla ödemenizin taksitler hâlinde kira etiketiyle size geri verilmesi. Garantör sıklıkla uzun vadeli kurumsal bir kiracı değil, pazarlama şirketi veya SPV’dir; yükümlülük çoğu kez tam da piyasanın çıkış fiyatınızı doğrulamasını istediğiniz anda biter.
Piyasa gerçekliği
Şişirilmiş teklif
Aldığınız
70 (gerçek değer)
100 (sizin alış fiyatınız)
3 yılda 10 + 10 + 10 = 30
Sorun yalnızca semantik değildir; yeniden satışta ortaya çıkar. Garanti süresi bittiğinde, yerel piyasa broşür getiriniz üzerinden fiyatlama yapmaz; biriminizi yakın alternatiflerle kıyaslar ve içsel değere daha yakın öder. 70’lik piyasada 100’den alan biri, başlangıçta “gelir” olarak görünen ödemeyi daha zayıf satış fiyatıyla geri verir — kimi zaman 90–95 bandında veya altında. Çare basittir: m² başına fiyatı 3–4 gerçek emsalle karşılaştırın. “Garantili” projenin %30–50 prim taşıması, büyük olasılıkla kendi kiranızı kendiniz finanse ettiğiniz anlamına gelir.
İstanbul’un kira gerçekliği: Yüksek talep, profesyonel icra
İstanbul’un ölçeği ve hareketliliği, fiyat bantları boyunca güçlü ve kalıcı kira talebi yaratır. Ev sahibi olarak göreviniz, ilk günde en yüksek etiket kirayı çekmek değil; piyasa temizleme düzeyine hızla ulaşmak ve zamanında ödeyen, daha uzun kalan kiracılarla doluluğu sürdürmektir. Bu genellikle mevcut ilanların desteklediği aralıkta fiyatlamayı, tertemiz ve işlevsel bir birim sunmayı ve güven inşa eden erken bakım taleplerine hızlı yanıt vermeyi gerektirir. Zaman içinde yasal endeksleme ve yönetici nezdindeki itibâr, ilk sözleşmeyi piyasadan %3–4 yüksek fiyata kapatma denemesinden (ki çoğu kez fazladan boş gün ve devir olarak geri döner) daha çok toplam getiri yaratır.
Bu şekilde modellendiğinde matematik, temenni olmaktan çıkıp tekrarlanabilir hâle gelir. Birçok merkezi ve iyi bağlantılı alt pazarda ~%5 brüt makul bir başlangıç varsayımıdır. Satın alma disiplininiz ve temiz operasyonlar bunu zorlanmadan %6–6,5’e taşır ve 3–4 yıl içinde birikimli endeksleme sayesinde tarihi maliyete göre %7–8 efektif getiri sık görülür. Üzerine nitelikli, likit stok için ~%7 yıllık muhafazakâr sermaye artışı koyduğunuzda, üç yıllık sonuç deneyimli yatırımcıların rapor ettiğiyle örtüşür: yapay garantilere dayanmayan gerçek nakit getiriler.
Vaka çalışması: Paketleme vs. temeller
Senaryo A — “Garantili” anlaşma
İçsel değeri ≈70 olan birim için 100’den alım. Üç yıl boyunca yılda %10 garanti kira alırsınız; toplam 30. Optik mükemmeldir — tertipli aylık ödemeler, cilalı broşürler, belki bir misafirperverlik logosu. Ne var ki çıkışta yerel piyasa, biriminizi sözleşmenize göre değil, mevcut alternatifler ve son işlem fiyatlarına göre değerlendirir. Teklifler 90–95’te kümelenirse, toplam ekonomi şunu gösterir: “Gelir” diye gördüğünüz, fazla ödemenizin dönüşüdür ve yeniden satıştaki kesinti avantajı siler. Yapı, nakit akışı zamanlamasını değer yaratımının yerine koymuştur.
Senaryo B — Piyasa fiyatlı anlaşma
Şimdi, garanti olmadan, emsallere göre adil veya biraz altında 100’den alımı düşünün. Gerçekçi piyasa oranında kiraya verip yılda ~%6 brüt (üç yılda ≈18) üretirsiniz ve çıkışta muhafazakâr ~%7 yıllık fiyat artışını modellersiniz. Bileşik etkisini hesaba katmasak bile üç yılda ≈120’ye işaret eder; pratikte bileşik getiriler ve mikrolokasyon momentumu biraz daha iyi yapabilir. Birleşik etki — kiradan ve sermayeden ≈%38–40 — temellerden üretilmiştir: disiplinli giriş fiyatı, yetkin kiralama ve çıkışta yerel alıcı talebine hizalama. Finansal koreografiye gerek yok; piyasa mekaniklerine saygı var.
Analitik yabancı yatırımcılar için beş adımlık oyun kitabı
1) Önce mikrolokasyon
İşe-gidiş düğümleri ve günlük yaşamın demirbaşları etrafında dar bir arama yarıçapı belirleyin. İstanbul’da yürüme mesafesinde metro/Metrobüs, ana arterlere yakınlık ve okul/perakende komşuluğu hem kiralanabilirliği hem yeniden satışı belirler. Sokak akustiğini, blok yönlenmesini ve görüş koridorlarını denetleyin.
2) Temiz bir comp seti oluşturun
En az 3–4 gerçek emsal. m² başına fiyata normalize edin, aykırıları çıkarın ve kalan farkların mikro nedenlerini belgeleyin (kat primi, tadilat, manzara). Hedef: ağırlıklı ortalamada veya altında alış; satıcı broşür retoriğine değil, işlem yapılabilir değere sabitleniyorsa masadan kalkın.
3) Geliri bir yönetici gibi modelleyin
Kirayı ilanlar ve taze sözleşmelerle doğrulayın; anekdotla değil. Brüttten NOI’ye: aidat, devir maliyetleri ve makul boşluk payını ekleyin. Endekslemeyi planlayın; ilk günde aşırı fiyatlamadan kaçının. Ölçünüz maliyete göre efektif getiridir, süslü brüt oran değil.
4) Çıkışı yerel satıcı gibi düşünün
3–5 yıl sonraki alıcı profilini (hane boyutu, araç, iş düğümleri) tanımlayın; plan, otopark, depolama ve aidat buna uyuyor mu? 1–2 km yarıçapta yeni inşaat boru hattını haritalayın; giriş iskontosunu ayarlayın veya arz geldiğinde likit kalacak kadar ayrışmış stok seçin.
5) Kırmızı bayrakları saptayın ve reddedin
Yalnızca emsallere göre %30–50 primle çalışabilen “garantiler”den uzak durun. Garantör bir pazarlama aracıysa temkinli olun. Yerel alıcıların kabul ettiğinden yüksek aidatlara yol açan olanakları sorgulayın; izleme→teklif dönüşümünü baltalayan sakar planlardan kaçının.
Hızlı SSS (Analistin versiyonu)
“Talep güçlü ise, prim ödesem de kira büyümesi yakalamaz mı?”
Aşırı ödeme çift risk getirir: bugün daha zayıf maliyete göre getiri ve yarın çıkışın zedelenmesi; zira yerel alıcı sizin fazla ödemenizi amorti etmez. Piyasadan daha hızlı artışa oynuyorsunuz — bu strateji değil, umuttur. Adil/iskontolu girin ki hem kira hem yeniden satış sizin için çalışsın.
“Hiç mi meşru garanti yok?”
Dar bağlamlarda var (ör. şeffaf işletim modeli olan, kredi değerliliği yüksek master kira sözleşmeleri), fakat yine de m² fiyat testini geçmeleri gerekir. Performans piyasa kirasına ve emsallere değil de sözleşme vaadine bağlıysa, değerlendirmeyi karşı taraf riskine takas ediyorsunuz.
“Hangi elde tutma süresini modellemeliyim?”
Birçok yatırımcı 3–5 yıl kullanır: kira stabilizasyonu, yasal endeksleme ve ölçülü sermaye artışını yakalamak ve politika/kredi döngülerine maruziyeti sınırlamak için. Daha kısa tutuşlar daha derin iskonto ister; daha uzunun gerekçesi yalnızca kalıcı mikrolokasyon kalitesi olmalıdır, tek başına iyimserlik değil.
“Hangi getiriyi modelleyeyim?”
Birçok iyi bağlı alt pazarda ~%5 brüt makul bir başlangıçtır. Keskin giriş ve profesyonel işletmeyle %6–6,5 makuldür; daha yüksek rakamları temel senaryo değil, potansiyel fazlalık olarak görün.
Basit bir underwriting şablonu — görsel sürüm
Girdiler
Muhafazakâr varsayımlar kullanın. Aktif ilanları ve imzalı kira sözleşmelerini referans alın.
💵
Satın alma fiyatı (tüm kapanış maliyetleri dahil)
Vergiler, ücretler, mobilya ve ilk capex sonrası toplam baz • —
🏷️
Piyasa kirası (emsallerle destekli)
Aktif ilanlar + yeni imzalanmış kontratların ortalaması • —/ay
📈
Yıllık endeksleme varsayımı
Mevcut tavan/mevzuata göre yasal ayarlama • —
🧰
Aidat, sigorta ve rutin bakım
Aylık aidat + ortalama bakım + varsa ev sahibi yan giderleri • —/ay
🗓️
Boşluk/devir payı
Yıllık planlanan boş/devir haftaları • — hafta
⏳
Elde tutma süresi
Projeksiyon ufku • — yıl
🏁
Sermaye artış varsayımları
Baz & yumuşak yıllık fiyat artışı • —
İpucu: Kirayı piyasa temizleme seviyesinde başlatın; endeksleme işini yapsın.
Çıktılar
Girdilerden hesaplanır. Prospekt brütünün değil, gerçek ekonominin peşinden gidin.
🧮
Yıllara göre NOI ve maliyete göre getiri
NOI = (Kira × (12 − boşluk haftaları/4,345)) − (12 × aylık opex). Maliyete göre getiri = NOI / Satın alma fiyatı.
| Yıl | Aylık kira | NOI (yıllık) | Maliyete göre getiri |
|---|
💧
Toplam tahsil edilen kira
Elde tutma süresi boyunca yıllık NOI toplamı • —
🏷️
Çıkış fiyatı (Baz & Yumuşak)
Çıkış = Satın alma fiyatı × (1 + büyüme)^(yıl) • Baz — • Yumuşak —
📦
Toplam getiri
= Kümülatif NOI + (Çıkış − Satış maliyetleri − Satın alma fiyatı)
Baz: — • Yumuşak: —
Temeller > Garantiler
Likidite yerel alıcıda yaşar
Hedef: %6–8 efektif
Turnusol testi: Rakamlar garanti olmadan da çalışıyorsa, paketlemeyi değil temelleri satın alıyorsunuz demektir.
Sonuç
Dayanıklı bir İstanbul yatırımı basit, kolay değil. Temiz emsallere yaslanıp değer bandının altına doğru pazarlık ederek piyasanın altında satın alın. Etiket kirayı kalıcı NOI’ye çevirin: temiz fiyatlama, boşluğu yönetme ve yasal endeksleme ile. Ardından yerel alıcıya satın: günlük gerçekliğe uyan stokları seçin — çalışan planlar, makul aidat, güçlü ulaşım. Eğer proformanın çekici görünmesi için bir “garanti” gerekiyorsa, sorun neredeyse her zaman giriş fiyatındadır, kira piyasasında değil.
Hızlı benchmark mı istiyorsunuz? Herhangi bir ilan linkini ve adres/kadastro detaylarını gönderin. m² başına fiyat emsal seti, kira gerçekliği ve çıkış konumlandırmasını alın — süssüz.
AR
DE
EN
RU
