AR
DE
EN
RUKuzey Kıbrıs'ta Yabancıların Mülk Edinme Kuralları
Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul sahibi olmak; yaşam, yatırım, emeklilik ve tatil amacıyla cazip olabilir. Ancak hukuki sistem kendine özgüdür: Adanın tarihi, farklı tapu (koçan) türleri, yabancı alıcılar için sınırlar, satın alma izni şartı, sözleşme tescil kuralları ve 2024–2026 yılları arasında yapılan önemli yasal değişiklikler her alımı etkiler. Bunlara Ekim 2026 kararı, geçici olarak indirilen tapu devir harçları ve şartları sağlayan mülk sahipleri için daha uzun ikamet izinleri de dahildir.
Kuzey Kıbrıs'ta mülk edinme kuralları bir dakikadan kısa sürede
Vaktiniz mi az? Bu video, yabancı alıcıların Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın almadan önce bilmesi gerekenleri özetliyor. Aşağıdaki ayrıntılı rehber ise tüm kuralları, süreleri ve harçları tek tek açıklıyor.
2026 kurallarını okuyunKuzey Kıbrıs'ta Mülk Edinme Kuralları Neden Farklı?
Kuzey Kıbrıs'ın mülkiyet sistemi; 1974'teki bölünme, tarihî mülkiyet talepleri, tapu sınıflandırmaları ve yabancı yatırımı düzenlemek için yapılan sonraki reformlarla şekillenmiştir.
Tapunun Geçmişi Önemlidir
Kuzey Kıbrıs'taki mülklerin tapu geçmişi farklı olabilir: 1974 öncesi Türk koçanı, 1974 öncesi yabancı koçanı, eşdeğer koçan veya tahsis koçanı gibi. Bu nedenle tapunun doğrulanması satın alma sürecinin en önemli adımlarından biridir.
Yabancı Alıcıların İzin Alması Gerekir
Yabancı alıcıların genellikle satın alma izni için başvurması gerekir. Bu süreç güvenlik soruşturmasını, bakanlık onayını ve tapu devri yapılmadan önce Bakanlar Kurulu onayını kapsar.
Kurallar 2024'ten Sonra Değişti
2024 yasası daha sıkı denetimler getirdi. 2025 ve 2026'da sistem yeniden esnekleşti, ancak belge, vergi, tescil ve uyum konusundaki daha sıkı kurallar yürürlükte kalmaya devam ediyor.
Kuzey Kıbrıs'ta Mülkiyet Hukukunun Gelişimi
Bugünkü kuralları anlamak için mülkiyet sisteminin 1960'tan bugüne nasıl geliştiğine kısaca bakmak gerekir.
Mülkiyet, Kıbrıs Cumhuriyeti hukukuna tabiydi. Yabancılar mülk satın alabiliyordu, ancak alımlar düzenlemeye tabiydi ve çoğu zaman resmî onay gerektiriyordu.
Adanın bölünmesinden sonra kuzeydeki Kıbrıslı Rumlar ve güneydeki Kıbrıslı Türkler mülklerinin çoğunu geride bıraktı. Bu mülklerin yönetimi adanın en karmaşık hukuki meselelerinden biri hâline geldi.
Kıbrıs Türk yönetimi eşdeğer ve tahsis koçanları için sistemler oluşturdu. Bu sistemler, bugün Kuzey Kıbrıs'ta kullanılan pek çok tapu türünün temelini oluşturur.
Taşınmaz Mal Komisyonu, 1974 öncesine dayanan bazı mülkiyet taleplerini ele almak için kuruldu. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi daha sonra komisyonu, belirli talepler için etkili bir iç hukuk yolu olarak kabul etti.
Hükümet 2024'te yabancı mülkiyetine ilişkin daha sıkı kurallar getirdi; 2025 ve 2026'da ise denetimi güçlü tutarken işlemleri daha uygulanabilir kılmak için sistemin bazı bölümlerini yumuşatıp yeniden düzenledi.
6 Ekim 2026'da yayımlanan 119/2026 sayılı Karar, 7 Ağustos 2026 tarihli 89/2026 sayılı Kararın yerini aldı. Karar büyük ölçüde mevcut yabancı mülkiyet çerçevesini yeniliyor ve aktarılanlara göre 4 Ocak 2027'ye kadar yürürlükte kalacak. Bununla birlikte geçici olarak indirilen tapu devir harçları ve mülke bağlı daha uzun ikamet izinleri de getirildi.
Kuzey Kıbrıs'taki Başlıca Tapu Türleri
Her alıcı, satın almadan önce tapu türünü bilmelidir; çünkü tapu türü hukuki incelemeyi ve risk değerlendirmesini doğrudan etkiler.
| Türkçe Adı | İngilizce Adı | Tarihî Kökeni | Neden Önemli? |
|---|---|---|---|
| Türk Koçanı / Pre-74 Türk Malı | Pre-1974 Turkish Title | 1974 öncesinde Kıbrıslı Türklere ait olan mülkler. | Hukuki kontrollerde doğrulanması gereken en önemli tapu türlerinden biri olarak kabul edilir. |
| Yabancı Koçanı | Pre-1974 Foreign Title | 1974 öncesinde yabancı uyruklulara ait olan mülkler. | Mülkiyet geçmişinin incelenmesi ve tapunun güvenilirliğinin değerlendirilmesi açısından önemlidir. |
| Eşdeğer Koçan | Exchange Title | 1974 sonrasında eşdeğer mülk sistemi kapsamında verilen mülkler. | Piyasada yaygındır; satın almadan önce bir avukat tarafından dikkatle incelenmelidir. |
| Tahsis Koçanı | Allocation Title | 1974 sonrasında iskân ve toprak dağıtım programları kapsamında tahsis edilen mülkler. | Hukuki geçmişin, olası taleplerin ve devredilebilirliğin dikkatle incelenmesi gerekir. |
Alıcılar İçin Önemli Not
Tapu türü tek başına yeterli değildir. Alıcılar ayrıca ipotekleri, hukuki talepleri, yapı ruhsatlarını, müstakil tapu durumunu, askerî bölge kısıtlamalarını, müteahhidin satış yetkisini ve yabancı kotalarını da kontrol etmelidir.
2024'te Neler Değişti?
Kuzey Kıbrıs, 2024'te yabancıların mülk edinme kurallarında en kapsamlı değişikliklerden birini yaptı.
Yabancı Alıcılara Daha Sıkı Denetim
2024 yasası; aşırı yabancı mülkiyetini, tescil edilmemiş sözleşmeleri, emanetçi (trustee) düzenlemelerini ve vergi kayıplarını kontrol altına almak için hazırlandı. Yasa, yabancı alıcıları, yabancıların kontrolündeki şirketleri ve 21 Mayıs 2024'ten önce imzalanmış pek çok eski sözleşmeyi etkiledi.
- Mülk edinme sınırlarının daha sıkı denetlenmesi
- Daha sıkı sözleşme tescil şartları
- Vergi ödemeleri ve devir sürelerine daha fazla odaklanma
- Askerî, güvenlik ve kamu yararı bölgelerinde kısıtlamalar
Eski Sözleşmelerin Düzeltilmesi Gerekti
Pek çok eski işlem eksik kalmış, devredilmemiş veya usulüne uygun tescil edilmemişti. Hükümet, alıcıların sözleşmelerini tescil ettirmesini, satın alma izni için başvurmasını ve vergileri resmî süreler içinde ödemesini zorunlu kılan geçiş kuralları getirdi.
- Vergi ve harçlar kesin süreler içinde ödenmek zorundaydı
- Onaylanan devirlerin zamanında tamamlanması gerekiyordu
- Kurallara uyulmaması iptal veya mali yaptırımlara yol açabiliyordu
- Emanetçi yapıları denetimlerin ana odağı hâline geldi
Kullanım Belgesi Sistemi
2024 yasası, mülk edinme sınırlarını aşan bazı alıcılar için geçici bir kullanım belgesi mekanizması getirdi. Bu belge, mülkü belirli bir süre kullanma ve ondan yararlanma hakkı verir; ancak tam tapu mülkiyetinin yerini tutmaz. Devir şartları tamamlanana kadar yasal mülkiyet, tapuda kayıtlı malikte kalır.
2025–2026: Daha Esnek Ama Denetimli Bir Sistem
2024'teki sıkı kurallar uygulamada sorunlar doğurunca hükümet sistemin bazı bölümlerini yumuşattı, ancak daha güçlü denetimleri ve süreleri korudu.
Daha Fazla Satın Alma Hakkı
Yabancı alıcılara daha net haklar tanındı: en fazla 3 daire, bir konut projesi içinde en fazla 2 villa veya 3.300 m²'ye kadar arsa üzerinde 1 müstakil ev.
Daha Uzun Devir Süresi
Tapu devrinin tamamlanma süresi, Bakanlar Kurulu onayının yayımlanmasından itibaren 1 yıla çıkarıldı. Böylece alıcı ve satıcıya işlemi tamamlamak için daha fazla zaman tanındı.
Harçlarda Daha Sıkı Uygulama
Vergi ve devir harçları, onayın yayımlanmasından itibaren 75 iş günü içinde ödenmelidir. Harçlar ödenmezse kalıcı elektrik ve su bağlantıları engellenebilir.
Ekim 2026'da Ne Oldu?
119/2026 sayılı Karar, tamamen yeni mülk edinme sınırları getirmek yerine yabancıların mülk edinmesine ilişkin mevcut çerçeveyi yeniliyor.
Yeni Karar Yayımlandı
119/2026 sayılı Karar, 6 Ekim 2026'da 196 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı ve 7 Ağustos 2026 tarihli 89/2026 sayılı önceki Kararın yerini aldı.
Temel Kurallar Korunuyor
Mevzuatı takip eden kaynaklara göre yeni Karar mevcut çerçeveyi büyük ölçüde koruyor; yabancı alıcılara yönelik temel mülkiyet kurallarında ve kısıtlamalarda önemli bir değişiklik yok.
4 Ocak 2027'ye Kadar Geçerli
Aktarılanlara göre Karar, daha önce yenilenmez, değiştirilmez veya yerine yenisi çıkarılmazsa 4 Ocak 2027'ye kadar yürürlükte kalacak. Bu tarih civarında alım planlayanların durumu yeniden kontrol etmesi gerekir.
Alıcılar ve Mülk Sahipleri İçin Ne Anlama Geliyor?
Yabancı alıcılar ve mevcut mülk sahipleri için Ekim 2026 duyurusu, yürürlükteki düzenleyici çerçevenin yenilenmesidir. Alıcılar için en önemli pratik değişiklikler, geçici olarak indirilen tapu devir harçları (7 Ekim 2026 – 5 Ocak 2027) ve değeri 300.000 £ ve üzeri olan mülklerin sahiplerine verilen daha uzun ikamet izinleridir; her ikisi de aşağıda açıklanmıştır.
Yabancı Alıcılar İçin Güncel 2026 Kuralları
2026'da mülkiyet sistemi daha düzenli, belgeye dayalı ve sürelere bağlıdır.
Yabancı Alıcılar Genel Olarak Şunları Satın Alabilir
- En fazla 3 daire
- Bir konut projesi veya site içinde en fazla 2 adet iki katlı villa
- Ya da 3.300 m²'ye kadar arsa üzerinde, parselde ikinci bir konut olmaksızın 1 müstakil ev
- Yalnızca bir konut yapılmasına izin verilen, 1.338 m²'ye kadar boş bir arsa
- Tüm alımlar hükümet onayına ve ilgili şartlara tabidir
Türk Vatandaşları ve Mütekabiliyet Ülkesi Vatandaşları
- En fazla 6 daire
- Bir konut projesinde en fazla 3 villa
- Özel yatırım onayı yoksa benzer arsa hakları
- Bakanlar Kurulu onayı yine gereklidir
Projelerde Yabancıya Satış Sınırları
Gelişim alanı olarak belirlenen bölgelerdeki uygun konut projelerinde birimlerin en fazla %80'i yabancı alıcılara satılabilir. Ayrıca tek bir parseldeki mülklerin yarısından fazlası; yakın akrabalar, sıhri hısımlar veya aynı uyruktan kişiler gibi belirli kategorilere giren yabancı alıcılar tarafından edinilemez. Bu kurallar, yabancı mülkiyetinin aşırı yoğunlaşmasını önlemeyi amaçlar.
Karşılaştırma: 2020–2026 Mülkiyet Hukukunun Gelişimi
Kurallar, 2024 öncesindeki görece esnek piyasadan 2024'teki sıkı denetim dönemine, ardından 2025 ve 2026'da daha dengeli ama denetimli bir sisteme geçti.
| Konu | 2024 Öncesi | 2024 | 2025 | 2026 (Güncel) |
|---|---|---|---|---|
| Genel Piyasa Yaklaşımı | Görece esnek | Çok sıkı denetim | Yumuşatıldı ve yeniden düzenlendi | Düzenli ve denetimli |
| Yabancılar İçin Daire | Genellikle 1–3 daire | Çoğunlukla 1 ile sınırlı | En fazla 3 | En fazla 3 |
| Türk Vatandaşları İçin Daire | Uygulamada genellikle daha avantajlı | Çoğunlukla sıkı kurallar | En fazla 6 | En fazla 6 |
| Yabancılar İçin Villa | Sınırlı ve belirsiz | Güçlü kısıtlamalar | En fazla 2 villa | En fazla 2 villa |
| Arsa Mülkiyeti | En fazla 1.338 m² | Büyük ölçüde kısıtlı | Aynı | Aynı |
| Tarım / Orman Arazisi | Bazı durumlarda mümkün | Yabancılara yasak | Yasak | Yasak |
| Sözleşme Tescili | 30 gün içinde | Sıkı tescil kuralları | Devam etti | 1 ay içinde |
| Devir Süresi | Genellikle esnek | Onaydan sonra 6 ay | 1 yıl | 1 yıl |
| Vergi ve Harç Ödeme Süresi | Daha az katı | 60 iş günü | 75 iş günü | 75 iş günü |
| Hükümetin Temel Hedefi | Yatırımı teşvik etmek | Denetim ve düzeltme | Piyasayı istikrara kavuşturmak | Uzun vadeli düzenleme |
Güncellenen Tapu Devir Harçları
Aktarılanlara göre geçici olarak değiştirilen harç tarifesi 7 Ekim 2026'da yürürlüğe girdi ve 5 Ocak 2027'ye kadar uygulanacak. Ödenecek toplam harç, işlem gören mülk sayısına ve alıcının kategorisine göre değişir.
| Alıcı | Önceki Oran | Yeni Geçici Oran (7 Eki 2026 – 5 Oca 2027) |
|---|---|---|
| Yabancı alıcı – 1. mülk | %9 | %4 |
| Yabancı alıcı – 2. mülk | %9 | %5,5 |
| Yabancı alıcı – 3. mülk | %9 | %6 |
| Türk vatandaşı – 1. mülk | %6 | %4 |
| Türk vatandaşı – 2. mülk | %8 | %4 |
| Türk vatandaşı – 3.–4. mülk | %9 | %5,5 |
| Türk vatandaşı – 5.–6. mülk | %9 | %6 |
| KKTC vatandaşı | %3 | %2 |
Şartları Sağlayan Mülk Sahiplerine Daha Uzun İkamet İzni
Güncellenen düzenlemeler, bazı yabancı mülk sahipleri için mülke bağlı daha uzun süreli ikamet izinleri de öngörüyor.
Değeri 300.000 £ ve Üzeri Olan Mülkler
Şartları sağlayan mülk sahipleri, ilgili koşullara bağlı olarak 10 yıla kadar geçerli ikamet izni alabilir.
Değeri 300.000 £'un Altında Olan Mülkler
Belirtilen ikamet izni süresi beş yıl olarak kalmaya devam ediyor.
| İkamet Kategorisi | Önceki Durum | Şimdi – Ekim 2026 |
|---|---|---|
| Tapusu olan yabancı mülk sahibi | 2–5 yıl | Mülk değeri 300.000 £ ve üzeriyse 10 yıl |
| Değeri 300.000 £'un altında mülkü olan mülk sahibi | 5 yıl | 5 yıl |
| Mülk sahibi ikamet izni için gelir şartı | Gelir şartı yok | Gelir şartı yok |
| 6 yaş altı yabancı çocuklar | Özel bir muafiyet yok | İkamet izni almaktan muaf |
Otomatik Bir Hak Değildir
İzin süresi uygunluk şartlarına bağlıdır ve her mülk sahibi için otomatik bir hak olarak yorumlanmamalıdır.
Kuzey Kıbrıs'ta En Güvenli Satın Alma Süreci
Bugün en güvenli satın alma süreci; planlı, belgelenmiş ve sürelere bağlı ilerleyen süreçtir.
Hukuki İnceleme (Due Diligence)
İmzalı Satış Sözleşmesi
Damgalama ve Tapu Dairesine Tescil
Satın Alma İzni Başvurusu
Vergi ve Harç Ödemesi
Onaydan Sonra Tapu Devri
Sözleşme Tescil Süresi
Satış sözleşmeleri 1 ay içinde damgalanmalı ve Tapu Dairesine tescil ettirilmelidir. Bu adım, satın alma izni ve tapu devri beklenirken alıcının hukuki konumunu korumak için kritik öneme sahiptir.
Yabancı Alıcıların Genellikle İhtiyaç Duyduğu Belgeler ve Onaylar
Yabancı alıcılar, gecikme yaşamamak için doğru belgeleri erkenden hazırlamalıdır.
Alıcı Belgeleri
- Pasaport veya kimlik belgeleri
- Apostilli sabıka kaydı belgesi
- Alıcı yurt dışındaysa vekâletname
- Bakanlık başvuru formları
Mülke Ait Belgeler
- Tapu durumu
- Yapı ve inşaat ruhsatları
- Müstakil tapu durumu
- Satıcının yetkisi ve müteahhit izinleri
Resmî Onaylar
- Satın alma izni başvurusu
- Güvenlik onayı
- Bakanlar Kurulu onayı
- Vergi ve devir harcı ödemelerinin tamamlanması
Alıcıların Mutlaka Kontrol Etmesi Gereken Başlıca Riskler
Kuzey Kıbrıs pek çok fırsat sunar; ancak hiçbir alıcı hukuki inceleme yapmadan mülk satın almamalıdır.
Hukuki ve Tapu Riskleri
- Tapu türü ve mülkiyet geçmişi
- Mevcut ipotekler veya hukuki talepler
- Tescil edilmemiş sözleşmeler
- Müstakil tapuları hazır olmayan projeler
- 2024 geçiş kurallarından etkilenen eski sözleşmeler
Proje ve Uyum Riskleri
- Askerî veya güvenlik bölgesi kısıtlamaları
- Projedeki yabancı kotaları
- Müteahhidin satış yetkisi
- Yapı ruhsatları ve imar onayları
- Vergi, tescil ve devir süreleri
Yalnızca İlana Güvenmeyin
Bir mülk internette cazip görünebilir; ancak hukuki durumu, tapusu, proje kotası, tescil durumu ve devredilebilirliği ödeme yapılmadan önce doğrulanmalıdır. Profesyonel hukuki inceleme şarttır.
Kuzey Kıbrıs'ta Mülk Satın Almayı mı Planlıyorsunuz?
Kurallar bugün daha net; ancak süreç hâlâ büyük ölçüde mülkün türüne, tapu durumuna, alıcının uyruğuna, proje kotasına, onay sürecine ve sürelere bağlı. TIMONDRO; süreci anlamanıza, uygun mülkleri karşılaştırmanıza ve bir sonraki adımı atmadan önce gerekli kontrolleri koordine etmenize yardımcı olur.
